Госдума обсуждает законопроект о малоэтажных жилых комплексах

Собственный закон появится у владельцев индивидуальных жилых домов, коттеджей, таунхаусов. Его автор - правительство РФ. Эксперты считают, что самым востребованным новый закон будет в Московской области, а также в Татарстане и Башкортостане.

Комментарий члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, депутата фракции «Единая Россия» Сергея Колунова:

– Обсуждаемый законопроект ставит своей целью решение правового режима управления малоэтажными комплексами. Практика показала, что для граждан, проживающих в таунхаусах, дуплексах, коттеджах, индивидуальных жилых постройка необходимо самостоятельное регулирование правовых отношений в части использования общего имущества.

Законопроектом предлагается урегулировать отношения, связанные с управлением и с содержанием имущества общего пользования, которое включает в себя общее имущество собственников индивидуальных жилых домов и иного имущества, которое используется для удовлетворения потребностей всех собственников индивидуальных жилых домов в границах территории жилого комплекса. О чём идёт речь? Об общих дорогах, детских площадках, коммуникациях.

На сегодняшний момент все виды общего имущества, находящиеся в распоряжении владельцев указанных видов недвижимости, регулировались целым «пулом» законов, в том числе и законодательством об управлении МКД.

Моя собственная практика работы с обращениями граждан показала, что проблема взаимоотношения собственников индивидуальных жилых построек и застройщиков коттеджных посёлков, которые после сдачи объектов оставляют за собой (в собственности) все коммуникации и затем поднимают тарифы за их пользование по собственному усмотрению – хроническая, застаревшая и на сегодняшний день нерешаемая. Конфликтов в данной плоскости – множество. Их решение – это принятие специального закона.

Отмечу, что на заседании Комитета по строительству и ЖКХ законопроект был единогласно поддержан – при общем решении, что над пока ещё рамочной концепцией будет вестись серьёзная работа.

Руководитель Центра правопорядка в г. Москве и Московской области Александр Хаминский рассказал:

– Собственники домов в коттеджных поселках получат защиту от произвола управляющих компаний. Проблемы, связанные с управлением организованными жилыми поселками, зрели не одно десятилетие. Зачастую они заканчивались конфликтами, которые попадали сначала в криминальную, а затем в судебную хронику. И обычно в подоснове лежали две базовых причины – экономическая и правовая.

Если рассматривать ситуацию с организованными жилыми комплексами, то в большинстве случаев имела место следующая схема: застройщик выкупал участок земли, при необходимости изменял целевое назначение, утверждал проекты и приступал к возведению домов. Обычно на этом этапе привлекались инвесторы – физические лица. По окончанию строительства проводилось межевание земли на отдельные участки, которые вместе с домами передавались инвесторам для оформления в собственность. В наиболее благополучных поселках помимо внутренних проездов выделялась земля под возведение объектов инфраструктуры – детских и спортивных площадок, кафе и магазинов. Эти земли передавались управляющей компании, которая произвольно устанавливала тарифы на обслуживание. Именно эти платежи, вернее, их размер, становились яблоком раздора между домовладельцами и менеджментом. У последних в запасе всегда имелись неоспоримые аргументы в виде закрытого шлагбаума или отключенных коммуникаций.

Юридическая неопределенность подобных конфликтных ситуаций заключается в отсутствии четких правовых норм. Дело в том, что Гражданский, Жилищный и Земельный кодексы не предусматривали правового регулирования особенностей, свойственных организованным жилым комплексам, состоящим из индивидуальных домовладений. Чтобы устранить пробелы в правовом регулировании, в настоящее время в Государственной Думе ФС РФ рассматривается проект Федерального закона «О жилых комплексах, о порядке управления общим имуществом в жилых комплексах». Закон призван подвести нормативную базу и свести на нет конфликты, возникающие в организованных поселках. В нем будут закреплены новые термины и определения, а также порядок использования общего имущества, созыва общих собраний и принятия ими решений.

Однако на данном этапе в проекте имеется ряд неточностей, которые надлежит исправить при обсуждении поправок. Например, устанавливается три вида собственности на земельные участки – индивидуальная, общая и не относящаяся к общей собственности. К последней могут применяться дискриминационные меры, хотя гражданское и земельное законодательство подобных ограничений не допускает. Имеет место неопределенность в порядке созыва общего собрания, использовании различных терминов для одних и тех же действий, также отсутствует четкое описание процедур, связанных с выражением волеизъявления при дистанционном голосовании.

Тем не менее, данный законопроект давно ожидаем как собственниками домов, так и правоприменителями, которые ранее были лишены правовых механизмов для разрешения споров в указанной сфере. С учетом предложений в рамках антикоррупционной экспертизы и общественного обсуждения, а также поправок, внесённых при прохождении чтений в Госдуме, документ станет источником надежной защиты прав и законных интересов граждан – собственников недвижимости в организованных поселках.